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Residenze per studenti e anziani attraggono nuovi investimenti

Il vento soffia in favore del mercato immobiliare italiano, soprattutto proveniente dall’estero, anche se in alcuni casi con minor vigore rispetto alle previsioni.
Secondo i dati pubblicati in questi ultimi giorni da Cbre il mercato immobiliare chiude i primi nove mesi del 2017 con volumi di investimento in aumento del 34% a quota 7,115 miliardi di euro contro i 5,239 miliardi dei primi nove mesi del 2016. Un risultato che riflette volumi in crescita del 266% nei segmenti industriale e logistica, il +44% degli uffici e il +75% del segmento che comprende Rsa, scuole e centraline telefoniche, nonchè il +25% degli hotel. Non è detto però che a fine anno si possano superare i dieci miliardi di euro. Secondo l’ufficio studi di Bnp Paribas Re i volumi del terzo trimestre si attestano a circa due miliardi di euro, circa 6,8 miliardi i volumi nei primi nove mesi con una previsione di chiusura a fine 2017 attorno ai nove miliardi.

A pesare sulle prospettive sono le incertezze globali. Il real estate si trova a dover affrontare sfide importanti e la quarta edizione di “Quo Vadis Italia”, il Forum annuale organizzato da Dla Piper, si concentrerà proprio sulle sfide del cambiamento per l’industria immobiliare italiana. Ne parleranno martedì prossimo a Milano i maggiori protagonisti dell’industria immobiliare internazionale, riunendo investitori, asset manager, sviluppatori e utilizzatori.

In che clima e con quali prospettive si apre questo autunno del real estate? «Possiamo affermare con sicurezza che gli investitori internazionali sono ormai tornati e continuano a puntare sugli asset core – spiega Olaf Schmidt, Co-Managing Director per l’Europa e il Medio Oriente Co-Responsabile del real estate di Dla Piper –. Il problema è che i rendimenti si sono molto compressi e per molti investitori non rispecchiano la percezione del rischio Paese, così che alla fine si preferisce puntare su asset in Paesi concorrenti».

Olaf Schmidt fa l’esempio degli uffici. «Il 3,9% medio offerto dagli uffici a Milano non è sempre sufficiente a compensare un 3,4%, per esempio, a Francoforte. Così che ci sono molte richieste di dossier, ma solo una parte di questi arriva a un closing». In compenso, arrivano sempre più fondi istituzionali interessati alle cosiddette nuove asset class, come le student accomodation o le Rsa (residenze per anziani) o l’health care: «In Italia siamo ancora ai primi passi - continua Schmidt -, ma i rendimenti e le prospettive sono molto interessanti». Il termometro delle novità tocca l’apice guardando però al settore dello sviluppo, dal quale gli stranieri si tenevano ben lontani a causa delle tante - troppe - incertezze. «C’è più fiducia - spiega Schmidt -. Basta guardare all’investimento dell’australiana Lend Lease a Santa Giulia o le riconversioni di Hines o gli sviluppi di centri commerciali a prevalente capitale estero. Infine, c’è un interesse enorme per gli asset immobiliari nei portafogli delle banche».

Dla Piper sottolinea che finalmente le banche italiane stanno realmente vendendo gli immobili che hanno in carico, cedendo portafogli con mix che includono alcuni asset di pregio e tanti pezzi di piccolo calibro: «talmente scontati rispetto ai valori di mercato che l’investitore non fa nemmeno la due diligence e li compra in blocco, anche solo per aggiudicarsi gli asset importanti nello stesso portafoglio» conclude Schmidt .

Cosa ne pensano i grandi player internazionali? «Siamo positivi - dice Cyril Hoyaux, Head of debt fund management Europe di Aew Europe -, ma non per l’abbondanza di capitale quanto piuttosto per i fondamentali macroeconomici e il ridotto rischio politico. Paragonato a quello di Usa e Asia, il mercato europeo offre maggiore stabilità politica e tassi di interesse ancora vantaggiosi. E offre una buona upside». E l’Italia come si posiziona in questo panorama? «Milano è un mercato differente rispetto al resto del Paese - dice -, l’unico veramente internazionale. Il resto è molto frammentato».

Una voce importante è quella di Ubs asset management, che gestisce 642 miliardi di euro di asset, di cui 75 nel real estate. «Siamo positivi sul fronte degli investimenti nel settore immobiliare - spiega Thomas Wels, Head of Real Estate & Private Markets at Ubs Asset Management -, anche se con una prospettiva diversa da quella del passato. Oggi il real estate resta attraente nell’ambito di un portafoglio multi-asset, anche se relativamente meno rispetto al passato in quanto iniziamo a vedere cambiamenti nel settore finanziario. Questo significa che l’immobiliare sta facendo ritorno ai fondamentali e la redditività diventerà il fattore trainante dei ritorni complessivi degli asset real estate, più che i guadagni in conto capitale». Ubs investe attualmente il 45% dei propri real estate asset negli Usa, il 36% in Europa e il resto in altri Paesi. Come viene vista l’Europa? «Rispetto agli Usa e al Regno Unito, è leggermente in ritardo nel ciclo immobiliare, il che significa che ci sono ancora maggiori opportunità, pur se focalizzate sull’income growth - spiega Wels -. Pensiamo che nel breve termine, circa due anni, l’Euro zona avrà performance migliori. Si guarda alla Spagna, mentre la Francia ha potenzialità molto forti se verranno realizzate le riforme».

E l’Italia? «L’economia sta migliorando - spiega -, ma con i ritmi più lenti del livello europeo. Se esaminiamo i dati a livello aggregato, non c’è stata alcuna ripresa del mercato immobiliare italiano negli ultimi tre anni. Ma le differenze locali sono significative: il mercato degli uffici milanesi di grado A ha registrato una crescita importante a livello di investimenti negli ultimi tre anni. Più in generale, l’attività di investimento nel real estate italiano è a livelli molto alti perché l’Italia è uno dei maggiori mercati in Europa e offre ottime opportunità se analizzate nei micro-contesti». Gli uffici di pregio a Milano continueranno a offrire ottime opportunità e il settore dell’high street retail, oggi ancora poco dinamico e liquido, si sta gradualmente aprendo agli investitori istituzionali e può offrire ottime chance dal Nord al Sud Italia, in particolare in città con grandi afflussi turistici e presenza di studenti. Ubs ha importanti piani di investimento nell’immobiliare italiano per i prossimi 12 mesi, in particolare negli uffici milanesi e nel retail nell’Italia del nord.

- Fonte Case24 -

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